繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，12月14日，北京和上海先后優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長(zhǎng)了貸款時(shí)間，釋放了更加積極信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士指出，本次京滬政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻上全面發(fā)力，除了限購(gòu)政策外，政策基本一步到位。

京滬同日釋放利好大招

12月14日，北京上海前后腳發(fā)布通知，宣布調(diào)整一套房、二套房的首付比例。這是繼今年9月1日兩地先后落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，再次不約而同調(diào)整房地產(chǎn)政策。

按照兩地新政策，一套房首付比例降到了30%，二套房首付比例降到了40%。下調(diào)首付比例，直接降低了居民購(gòu)房的資金門(mén)檻，可以更好滿足大家的住房需求。

利率方面，北京和上海同時(shí)對(duì)房貸利率政策下限進(jìn)行了調(diào)整，并都實(shí)行了差異化的新要求。在北京城六區(qū)以外和上海的嘉定等6個(gè)行政區(qū)，相比中心城區(qū)都實(shí)行了更加優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)，這意味著在這些區(qū)域貸款買(mǎi)房的成本將會(huì)更低。

以貸款200萬(wàn)為例，北京非城六區(qū)二套住房，按還款25年，房貸利率由5.25%降至4.75%計(jì)算，每月還款額將由11984.95元減至11402.35元，每月減少582.6元；上海嘉定等區(qū)域二套住房，按還款30年，房貸利率由5.25%降至4.4%計(jì)算，每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元，減少了約1029元。

另外，北京將貸款時(shí)間由25年延長(zhǎng)至30年，有利于降低購(gòu)房者單月的還款壓力。以貸款200萬(wàn)為例，利率統(tǒng)一按4.75%計(jì)算，貸款時(shí)間延長(zhǎng)后，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。

此次北京、上海的新政策，不僅對(duì)購(gòu)房的首付和利率提出新的要求，還對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。

北京的新規(guī)定與以往最大的區(qū)別，在于價(jià)格。以前，按照五環(huán)六環(huán)不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，決定了你的房子是普通住宅還是非普通住宅?，F(xiàn)在新政策中，各環(huán)線的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)明顯提高，而且不用像以前那樣還要看總價(jià)。

以購(gòu)買(mǎi)500萬(wàn)二套住宅（過(guò)去被認(rèn)定為非普宅）為例，北京城六區(qū)外的住房首付將由400萬(wàn)元減少至200萬(wàn)元，上海嘉定等區(qū)域住房首付將由350萬(wàn)元減少至200萬(wàn)元。

這意味著，改善型家庭賣(mài)小買(mǎi)大，不會(huì)以為總價(jià)而誤傷。按照北京的預(yù)測(cè)，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，市場(chǎng)上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過(guò)去的約三成提高到約七成。與北京一樣，上海也同時(shí)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，能讓更多的購(gòu)房人享受到免征增值稅這樣的優(yōu)惠。

值得關(guān)注的是，此次政策調(diào)整，北京和上海有一致性，即都松綁了普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，都下調(diào)了首套和二套房首付比例。還要注意的是，上海二套房的最低首付比例（50%）比北京要高10%，但外圍五大新城和新區(qū)二套房首付比例更低一些，意味著上海想把需求從中心區(qū)引導(dǎo)至外圍，也意味著外圍是上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力，而北京在這方面明顯壓力要小一點(diǎn)。

為何此時(shí)釋放如此力度的利好？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線城市出臺(tái)調(diào)控政策敏感性比較高，北京和上海的敏感性更高。從慣例上來(lái)講，廣州和深圳調(diào)控寬容性比較強(qiáng)，一般先于北京和上海出政策。這次也是一樣的，當(dāng)防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)上升到了緊迫性很高的程度，北京上海也松綁政策，有非常重要的信號(hào)意義，意味著風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的導(dǎo)向上升到了很高的高度，行政干預(yù)的政策需全面退出。

此次新政出臺(tái)的背景是近期重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌加速，一線城市領(lǐng)跌。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，百城有99個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，70個(gè)大中城市10月份有64個(gè)城市下跌，都創(chuàng)階段性新高，后者創(chuàng)2014年以來(lái)新高，背后是市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步下滑，前景不明朗紛紛選擇降價(jià)售房。10月份，70城數(shù)據(jù)顯示，一線城市領(lǐng)跌，11月份也可能是這種趨勢(shì)。而且，明確還形成了新房和二手房輪番降價(jià)的性循環(huán)，預(yù)期在急劇惡化。

同時(shí)，李宇嘉指出，政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都明確了防范和化解重點(diǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這其中最主要的就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格下跌和預(yù)期轉(zhuǎn)弱，直接導(dǎo)致商品房銷售量明顯下滑，盡管近期二手房交易因?yàn)閮r(jià)格明顯下跌而促進(jìn)交易增長(zhǎng)，但新房明顯在下跌，這對(duì)于緩解房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)欠浅２焕?。同時(shí)，重要會(huì)議還明確提出要多出穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)增長(zhǎng)政策。

此外，他認(rèn)為，近期風(fēng)險(xiǎn)蔓延超出了管理層的預(yù)期，突出表現(xiàn)在萬(wàn)科金地遠(yuǎn)洋等穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)性企業(yè)或國(guó)企資金鏈緊張，迫切需要從供需兩端去斬?cái)囡L(fēng)險(xiǎn)蔓延的鏈條。包括三個(gè)不低于和白名單，也包括需求端促進(jìn)回暖。其中需求端促進(jìn)回暖最重要，這是造血功能。只有房企自我造血功恢復(fù)了，三個(gè)不低于和白名單等外部輸血才能恢復(fù)，也才能控制住風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延，控制住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

“在適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，北京、上海出臺(tái)利好政策，也符合市場(chǎng)預(yù)期，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別有利于二套改善性住房需求，對(duì)京滬房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至全國(guó)市場(chǎng)情緒均將帶來(lái)積極引導(dǎo)?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。